近期，云南第一家中外合资酒店金龙饭店在停业11年后，没有等来原计划中428米的摩天大楼，而是选择翻新旧楼，引入洲际酒店集团旗下voco品牌重新营业。从“拆”到“改”，从428米到17层，当“第一高楼”的执念开始松动，越来越多超高层项目陷入烂尾、降高、流拍的泥潭，“第一高楼”酒店也开始集体消失……
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不建摩天大楼，翻新旧楼做酒店
ChapterOne
近期，云南第一家中外合资酒店金龙饭店有了新动向。根据官渡区发改局的项目备案，这家停业11年的老牌酒店，放弃拆除重建，计划翻新旧楼，引入洲际酒店集团旗下的voco品牌重新营业。
对于熟悉昆明城市变迁的人来说，这一结局并不意外。
20世纪80年代，金龙饭店是昆明绝对的高光地标。开业前就聘请香港半岛酒店管理团队操盘，要知道，彼时全省饭店宾馆还停留在招待所模式。很多老昆明人在金龙饭店第一次见到带喷水池的酒店大堂，第一次看到大型水晶吊灯，厨房外养着当时罕见的大龙虾。有网友回忆，17层的紫红色建筑傲视周边，好多人专程去门口拍照，朋友约会也约在“金龙饭店门口见”。能在那里喝杯咖啡、听场钢琴演奏，是那个年代最洋气的事。
那是金龙饭店的黄金时代，1987年一则招聘广告，几天内一千多人报名；1992年高峰时，月利润达到300万元。转折发生在2009年，深圳海雅集团出资1.22亿元获得金龙饭店51%股权，成为控股股东。2014年，海雅决定停业拆除旧楼，在原址投资38亿元建设428米高的“昆明海雅国际商业中心”。这个高度，比当时昆明最高楼还要高出一截。
昆明金龙饭店老照片
但计划赶不上变化，停业后，金龙饭店并未按计划拆除，海雅国际商业中心的设计方案一变再变。2017年新版效果图上，建筑高度已大幅缩水；2018年，又传出要建“华人通”西南总部。十几年过去，图纸换了一茬又一茬，工地上一寸未动，金龙饭店就这么空置着。知情人士透露，迟迟没有拆除重建，起初是资金问题，38亿不是小数目；到了后期，房地产市场下行，超高层商业建筑被看成“投资黑洞”，连海雅自己也没了信心。
金龙饭店的遭遇，并非孤例。放眼全国，那些曾经剑指“中国第一高楼”的超高层酒店项目，命运大多更加曲折。
深圳世茂深港国际中心，曾经立志打造700米“中国第一高楼”，规划在高塔顶部引入丽思卡尔顿或同等级国际顶级奢华酒店品牌，试图超越迪拜帆船酒店。项目于2018年开工，2022年因世茂债务危机全面停工，2023年两次法拍流拍，最终在2025年8月以68亿元被政府收储。这个价格，仅为当年239亿元拿地价的28%。而且在新规划中，原700米超高层建筑将被降至400米左右，住宅占比超过60%。
还有因117层而得名的天津117大厦，结构高度达597米，2015年封顶时被誉为“中国结构第一高楼”。按照规划，大厦93层以上将引入六星级酒店，配备当时号称世界最高的室内泳池、旋转餐厅和观景平台。然而封顶之后，业主高银集团资金链断裂，项目陷入长达十年的沉寂。2025年11月，这座地标以约86.67亿元底价拍出，接盘方是由中建三局、中建八局等组成的联合体。曾经剑指天际线的雄心，最终以破产清算、债主变业主的方式迎来转机。这个价格，仅为当年土地投入的零头。
据不完全统计，国内已有超过20个城市曾规划建设“第一高楼”且基本都规划引入高端酒店，但如今多数项目已悄然调整方案。曾经追逐“中国第一高楼”的疯狂正在褪去，摩天大楼酒店的热潮在全国范围内“退烧”。
盘活存量资产
ChapterTwo
如果将金龙饭店放入更宏观的时代背景中，可以发现其选择与时代背景方向高度一致。
当前中国城镇化率已超过65%，意味着大规模“增量建设”时代接近尾声。全国城镇既有建筑面积突破700亿平方米，其中约40%建于2000年以前，大量物业在功能、性能与形象上进入更新周期。当城市边界趋于固化，新建项目不再是主旋律，存量资产的价值重构，成为更具挑战的命题。
在这一背景下，城市发展逻辑发生结构性变化。过去以土地增量驱动的扩张模式逐渐放缓，存量空间成为主要载体，更新方式从“大拆大建”转向“留改拆并举”。进入“十五五”时期，一线城市正集体迈入以内涵提升为核心的高质量发展阶段，城市更新这一核心命题也从“如何改”升级为“如何改得更好、更活、更可持续”。
放到昆明城市中，或许更好理解金龙饭店这一动作。在2026年2月11日，昆明市人民政府发布《政府工作报告》披露，2026年昆明GDP总值将突破9000亿元大关。在这种节点下，稳定现金流与可持续运营比一次性地标更具现实意义。
值得注意的是，金龙饭店并非孤例。几乎同一时间，昆明另一家老牌酒店昆明饭店也放弃了拆除重建，改为翻新改造。昆明饭店北楼改造工程于2025年11月启动，总投入约1900万元，改造周期6个月，预计2026年下半年即可重新营业。两家当年的行业标杆，在房地产开发退潮后做出了相同的选择。
在此之前，洲际在昆明还接管了当年的樱花酒店（现假日酒店）、邦克酒店（现皇冠假日酒店）、怡景园酒店（即将开业的金普顿酒店），这些都是城市存量资产重新盘活与再利用。
还有，福建平潭红岩山庄国际大酒店，这个曾经停滞十余年的“双子楼”项目，近期由福建省建研工程检测有限公司与福建省建研工程顾问有限公司联合中标续建施工质量检测及加固方案设计，意味着这块沉睡多年的资产重新被纳入城市更新轨道。项目占地112亩，原规划投资3.6亿元，2011年动工、2012年封顶，随后因历史问题停摆长达13年，如今再度被激活，与其说是重启建设，不如说是一次价值修复。
问题随之而来，为什么在城市更新框架下，很多物业最终选择做酒店？答案并不复杂。
第一，酒店是典型的现金流资产。过去十年，很多核心地段资产被寄望于“高度溢价”。但在商业地产回报不确定、资本成本上升的环境下，资产价值开始重新向稳定现金流倾斜。酒店未必拥有最高估值，却是现金流资产。在存量时代，现金流的可预测性比估值故事更重要。
第二，酒店对原有结构的适配度较高。许多老旧写字楼或综合体具备足够层高与交通条件，通过功能调整与结构加固即可转化为住宿空间，改造成本与周期相对可控。
第三，品牌背后的运营能力。当成熟酒店集团进入项目，带来的不仅是一个名称，而是一整套收益管理系统、会员体系与全球分销网络。对于需要重新建立市场信任的存量物业而言，这种能力更是稀缺。
在这种环境下，摩天大楼不再是最优解，盘活存量、建立稳定现金流才是更符合当下风险收益比的路径。
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头部酒店集团，只争稀缺“超高层”
ChapterThree
如果把视角从开发端转向运营端，会发现头部酒店集团对少数核心地标的争夺，并没有停止，反而更加集中。
以上海为例，这座城市几乎构建出一条清晰的高空酒店谱系。420米的金茂大厦内坐落着君悦酒店，492米的上海环球金融中心之上是柏悦酒店，而632米的上海中心大厦高区则引入了J酒店，后者以约556米的垂直高度跻身全球最高酒店之列。除此之外，还有333米的康莱德酒店、260米的香格里拉酒店、250米的丽思卡尔顿共同构成了黄浦江两岸的酒店天际线。
在广州珠江新城CBD也集聚了530米的瑰丽酒店、440米的四季酒店与286米的柏悦酒店，形成视觉冲击力极强的高空旗舰矩阵。深圳则以441米的瑞吉酒店领衔，辅以350米的莱佛士酒店、358米的南山香格里拉酒店、300米的万豪酒店与290米的柏悦酒店，在湾区竞争中以高度构建形象。
有意思的是，这种对高区资源的争夺并未停留在一线城市。长沙在452米的长沙IFS国际金融中心主塔落位尼依格罗酒店，成都489米的中海天府中心引入文华东方酒店，济南428米的绿地山东国金中心则落位丽思卡尔顿酒店。2025年，万豪国际集团与华侨城集团签约，在288米的宜宾中心开设威斯汀酒店；409米的宁波中心大厦顶部，丽思卡尔顿已进入内部装修阶段。
还有将在今年春季正式开业的成都高新丽笙精选酒店，坐落于中国—欧洲中心（云端塔）31至46层，178间客房与高空酒廊构成其核心卖点，云端视角被反复强调……不难发现，二线城市同样在争夺“城市之巅”的表达权。
在“第一高楼”整体退潮的背景下，头部集团为何仍愿意押注超高层地标？答案就在于“稀缺”。
以上海中心的J酒店为例，其运营方将556米的高度构建不可复制的空间体验，打造全球“建筑物中最高的餐厅”天之锦，并推出“云上珍奇之旅”等文化体验项目，将建筑结构、环保科技、艺术收藏与智能系统整合为一场垂直城市展览。自2024年起与上海浦东美术馆展开客房合作项目，使酒店空间成为城市文化传播的延伸平台。高度在这里不只是物理指标，而是体验场景与城市品牌的放大器。
这正是头部集团争夺高区资源的真正逻辑。高度本身不再构成价值，但“稀缺”构成价值。唯一的城市地标、垂直体验、观景视等共同形成难以替代的品牌资产。尤其当新增超高层供给明显减少，能够真正投入运营的核心地标数量有限，头部集团自然更愿意争夺这些具备长期品牌价值的平台型空间。
资管价值，才是存量时代的胜负手
ChapterFour
在酒店品牌争抢“第一高楼”“XX地标”时，市场展现出另一面：入驻“第一高楼”，并不等于酒店就能运营得好。
1月23日，长沙滨江地标241米高的长沙世茂希尔顿酒店以4.8亿元起拍价登上司法拍卖平台。这座2021年开业的摩天酒店，运营仅四年有余，因业主资金链断裂被推向二拍，价格下调后依然无人接盘。
2025年，南京地标紫峰大厦高区的洲际酒店突然从IHG官网“消失”，所有日期显示“无房”，电话无人接听，关于业主与品牌关系破裂的传闻迅速扩散，这座曾被称为全球最高洲际酒店的项目陷入停摆。
同在2025年，贵阳290米的亨特国际金融中心第三次司法拍卖，起拍价从8.56亿元降至7.89亿元仍无人报名。这座集合甲级办公与索菲特酒店的“城市第一高楼”，在债务危机中被整体拖入处置程序，还有南宁400米地标之巅的龙光那莲豪华精选酒店也进入资产处置清单。
如果只看建筑高度，这些项目都不缺“故事”，缺的是稳定的现金流与持续的运营能力。在地产高增长时期，超高层酒店往往被视为综合体的点睛之笔。它们承担的是品牌展示与资产增值的双重功能，账算在土地升值与金融杠杆上，而非单体经营本身。当周期切换，土地红利消退，资本对现金流的要求提高，酒店必须回到商业逻辑本身，入住率、RevPAR、会展导流能力、城市客源结构，这些变量开始重新成为核心。
北京浩华在《2025年度中国酒店业投资和资产管理白皮书》中指出，以地产开发驱动的投资者正在退出或转型，行业重心转向以自持运营为核心的长期主义力量，资产价值的评判标准从“是否位于地标”转向“是否具备稳定现金流与专业运营能力”。
近年来，业主在选择运营方时明显更加谨慎。部分城市更新项目在重新招商时，不再单纯追求“全球最高”“亚洲第一”之类的标签，而更强调品牌在区域市场的分销能力、会员体系渗透率以及本地商务资源整合能力。一些原本依赖单一国际品牌的物业，也开始考虑多品牌重组，甚至引入生活方式品牌以提高客群活跃度。
同时，2025年11月，全国首单城市更新类REITs产品“中信证券－北京亦庄城市更新资产支持专项计划”在上海证券交易所设立发行，规模达7.53亿元。该产品将经开区城市更新项目中的优质资产转化为可交易的金融产品，借助资产证券化手段盘活存量资产。这标志着存量资产的资管价值，已经开始通过资本市场兑现。
再往深层次剖析，会发现存量资产背后的后地产时代是更加务实的商业运作，资管价值是决定一座物业能否起来的关键，而不是动不动世界第一。后地产时代的酒店竞争开始比拼谁更有效率、谁更懂收益管理、谁能把资产真正盘活。
综上，回望那段摩天竞赛的岁月，的确带着几分时代性的狂热，而今天的调整更像一次集体理性修正。高度不再被神化，规模不再等同于实力，酒店回归到服务与运营本身，城市回归到功能与效率本身。对行业而言，这是成熟信号，是一种多方共赢的理性。
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